住宅ローンが残っている家の売却

住宅ローン売却とマンション売却ローン返済

住宅ローンの返済でがんばっているけれども
借金が返済できずに困っている場合
返済のためのまとまった現金を用意するのはも難しいことです。

そんな時、任意売却という手段によって
債務が超過し、
オーバーローンの状態になっている家を売却することができます。

住宅売却オーバーローンでは、
オーバーローンの状態を解消するために住宅を売却するのです。

不動産の売却は、
通常は売却時に残っている全部の借り入れ金を返済をしなければでできません。

というのは、その住宅にはローン会社の抵当権が設定されているからです。

そのため、
住宅は売ることはできません。

現実的に残っている借入額より売却代金が少ない場合、
手持ちの資金から不足しているお金を出さなければ不動産を売ることはできません。

住宅売却 残債があると住宅は売却できないのです。

しかし、家を所有していることが理由で生活に困っている場合には、
家の持ち主を救済するという意味から、
任意売却を行い、借入残高よりも売却価格が少ない場合でも
不動産売却を行うことができるのです。

それが任意売却なのです。
住宅ローン残債売却を行うことで、
残った借金はできる範囲で誠意をもって返済を試みていくようになります。
このように、売るに売れないという状態で住宅ローンの返済に苦しんでいる人への救済措置として認められているのが任意売却なのです。
ただし、任意売却をするには、住宅ローンを組んだ金融機関の同意が必要です。

ローンの残債と任意売却

マンション売却ローンが残っているという場合、売却後に残ったローンはどうなるのでしょうか。つまり、任意売却後の残債務についてはどのようになるのでしょうか?
任意売却をしたとしても、残ったローンについては帳消しとなるわけではありません。けれども残債については小額ずつ無理のない範囲で返済を行うことができるようになるといわれています。
人気売却時にローン残債は保証会社が代位弁済を行います。そのことで、債務者はその後、支払いを代わって行ってくれた保証会社に少しずつお金を返すことになります。
その結果、返済が無理なくできるようになって、任意売却の目的である債務者の救済措置が行われたということになるのです。
原則、残債は速やかに支払わなければなりません。しかし、現実的に残債を簡単に支払えるぐらいなら始めから債務者は自宅を手放そうとは考えないものです。このことは、ローンでお金を貸している債権者側もよくわかっているため、強硬な取り立ては行われないのです。そして、返してもらえる範囲で返してもらおうという回収方針を取るということになるのが任意売却なのです。しかし、お金を貸している側にとっても貸したお金を全く返してもらえないのでは困りますので、話し合って月に返済可能な金額を毎月無理なく支払っていくというようにしていくのです。
住宅ローンを借りる時には購入した住宅を担保にしますが、残債の場合には無担保ローンになりますので、その後、支払いが難しくなった時にも厳しい取り立ては行われず、もう少し金額を少なくしてからより長く支払いたいなどのような返済に対する要望などにも耳を傾けてもらいやすくなるのです。
返済を続けていく誠意をきちんと示すことでお互いにできる形できちんと返済を行うということなのです。
任意売却では残債が減額される場合もあるといわれています。というのは、ローンの支払いが債権回収会社に委譲されている時などの場合に、残債を圧縮してもらえることもあるのです。例えば200万円の残債を150万円にしてもらえたりする場合もあるのです。その理由は、いつ完済されるかわからない残債にいつまでも時間を取られるのも不都合といった債権回収会社側の事情もあるといわれています。すべてのケースではじめから残債額の圧縮をOKしてくれるというわけではありませんが、債務者の生活状況や資産状況を見て、現実的な返済可能なラインで折り合いをつけたほうがいいと判断されるケースで行われる場合もあるのです。
但し、債権者は少しでも多くの債権を回収したいと思っていますので全てのケースではないといえますが、そうなれば債務者にとってはとてもありがたいということなのです。

買い替えローン(住み替えローン)

ローンを組んで家を買ったけれども、子供たちが成長して手狭になってきたという場合、買い替えローン(住み替えローン)を利用することで、現在の家のローンの残債があっても、家を売却して住み替えることができる場合があるのです。その場合、単なる不動産の売却ではなく、次の物件が決まっている買い替えの場合ではないと適用されないといわれていますが、住み替えができれば、成長している子供たちにとっても自分の部屋ができたりして家族がより充実した生活を送れます。
ローンの残債が多いという場合には、次の購入物件についてはできるだけ担保価値が高いものを選ぶ方がいいといわれています。
残債が発生した場合には、住民税と所得税から売却損を控除できるという優遇措置などもありますので、子供たちの成長を考えて決断したという場合などにはこのような税制上の優遇措置を活用していくといいですよね。
しかし、残債分までもカバーするために新しいローンを組むということはとても勇気のいることですし、損をしてしまった気分になる場合もあるのではないでしょうか。しかし、買い替えローンによって現在の安い金利に借り換えができるということにもなったりして、依然と支払金額はそれほど変わっていないというケースなどもあったりするともいわれていますので、こまめに相談できる不動産会社を見つけ、事前に具体的にシミュレーションを行ってみるというのは一つです。

概略

住宅ローンが残っている家を売却するという場合、ローンの残債が残っていても家を売却できる任意売却を利用することで、より現実的な返済プランで支払いを行っていくことができる場合があります。任意売却を行うという場合などには事前によく相談し、債権者の同意を得ておきます。