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不動産仲介手数料

不動産売却時に発生する不動産売却 費用

マンション売却

時に支払う不動産仲介手数料など

不動産業者の仲介手数料の法規制や媒介契約の締結時のポイントなど

家や土地など不動産を売買する時に仲介手数料がかかってきます

不動産業者にとって利益となる重要な手数料です

宅地建物取引業法により定められ利用者は支払う必要があります。

この不動産仲介手数料は仲介した不動産会社が受領できる不動産仲介手数料の上限が宅地建物取引業法という法令で定められた上限額です

さらに不動産仲介手数料は売買契約成立により発生する成功報酬です

売買契約が不成立なら支払う必要はありません。

不動産仲介手数料の下限は法令で定められておらず、

また宅地建物取引業法で定められた法令に上限額である最高額の不動産仲介手数料を必ず支払う法的根拠もありません

不動産業者にとって不動産仲介契約の不動産仲介手数料請求権の発生は契約締結でします

ただし売買契約物件の引き渡しが同時に履行されないなら、

不動産仲介手数料全額の支払いは避け

契約締結時に10~20%、中間金30%など、引き渡し完了時に残債支払うやり方が推奨されます。

・仲介手数料の基本的な計算方法

仲介手数料は高すぎるなどの声もあり、なぜそのような状況になっているのか?なども理解しましょう。

仲介手数料の算出方法は?

3%+6万円+消費税があり仲介手数料の金額になります。

「3%+6万円」は400万円を超える不動産物件の仲介手数料の速算式です。

400万円までの部分は違う報酬料率で計算します。

仲介手数料の上限額は

200万円以下の金額…取引額の5%以内

200万円超え400万円以下の金額…取引額の4%以内

400万円を超える金額…取引額の3%以内

1000万円の戸建てを購入する場合なら1000万円×3%+6万円で36万円+消費税となります。

・仲介手数料が高い理由

仲介手数料は国(国土交通省大臣が認可⇒宅地建物取引業法は国土交通省令です)が明確に定めており、

各不動産業者も法令を履行しています。

国の定める宅地建物取引業法の報酬料率です

正確には「報酬料率の上限が3%+6万円(400万円以上の場合)」です。

上限部分が大切で一律でこの金額を定めている訳ではないのです。

実際には不動産業者が、法令の上限値を適用している訳です。

もう少し安く報酬料率を運用すれば価格競争も働き、

不動産業界の利用客も増える可能性はあるでしょう。

どこの業者も一律の価格(報酬料率)で業務を行っていれば、

利用客も「そういうものなんだ」と思って敢えて気にもしません。

「仲介手数料は一律で3%+6万円」と業者が嘘の説明をする事は宅建業法違反です。

敢えて説明をしない方針は特段問題にはならないのではなく、宅建業法違反です。

本来ならば企業努力や価格競争で下がっていくのが理想ですが、

こと不動産業に限ってはそうなっていないのが現状なのです。

さらに国の監督官庁も本気で不動産業の悪しき慣習を是正する姿勢は見られません

売主が業者に交渉する以外ないのが現実です

・両手仲介が行われる理由

土地や家・マンションの販売において、間に複数の不動産業者が入る事も珍しくありません。

売主と買主にそれぞれ付いている業者です。

いずれも、この2社はそれぞれ同じ分だけの仲介手数料を受け取る事になります。

(本来ならば上限が同じなだけなので同一である必要はありません。)

しかし売主と買主どちらも同じ業者が担当する、いわゆる「両手仲介」になっている場合は受け取る手数料は2倍になります。

法律上でも正当なという業者がいますが、上限以上に受け取ってるからグレーと判断する説もあります。

民法でいう双方代理に該当するのです

これに対し不動産業は仲介であり代理人ではないとするのが不動産業者の言い分です

確かに見た目上はそう見えるかもしれませんが、片手仲介の2倍の仲介業務を行っているのでその分業者が儲けても良い、との主張です。

手数料には問題が無いというにしても、本当に問題があるのは「販売価格が市場的に適正にならない」囲い込み部分にあります。

複数の業者が関わった場合はもっと多くの買い手の目に留まる確率が増えるので、売主としてはより高く買ってくれる人を見つけられます。

ここで注目する点が、土地や家がより高い価格になればそれだけ報酬額も上昇するので儲けは幾分か増える事です。

これに対し元付業者が両手仲介にこだわるの理由は不動産売買価格の上昇よりも仲介手数料を多く手に入れたい営業姿勢です。

上限いっぱいに報酬額をたかめ、社内の経済利益を優先にする方針が、広く買い手に情報を提供しないで、自社ですべての顧客を囲い込むのです。

不動産業者の利益は増大しますが、売却額が下がれば売りの利益は減少します

情報公開を限定して、自社の顧客範囲内で売買契約を完結するのが囲い込みです。

・利用する売主・買主

仲介手数料に上限が定められているのは、もちろん利用する売主・買主の事を考慮しているためです。

しかし業者も苛烈な広告の競争などを背景に、経費も沢山の業務でかかっているのです。

こうした現状からも、なかなか手数料が安くなっていくのはそう簡単な事では無いと予想できます。

両手仲介にも、同じ業者が関わるので売買がスムーズに行くというメリットも確かにあります。

結局は利用客にとって理想的な不動産の売買が成立できるかが大切で、その中で適正仲介手数料が見直されて行くためには、囲い込みや両手取引といった悪しき業界の習慣を払拭する事が好ましいと言えます。

マンション売却の不動産仲介手数料と不動産業者の姿勢

マンション売却での一括査定が人気の時代です

マンション売却には売買価格に付随したマンション売却 費用が発生します

マンション売却の仲介手数料

マンション売却時にかかる費用は、不動産取引時に売買契約書を交わします。

その時の契約書に印紙を貼付しなくてはなりません。

この時の金額は、物件金額にも関係していますが、基本的な1000万円~5000万円の不動産売買契約書での印紙代は1万円です。

同じ金額でも金銭消費貸借契約なら印紙代は2万円となります

収入印紙は1円から10万円までの31種類を、財務省が発行しています。

まずは、この印紙代金が初めにかかる費用と言えます。

この他かかる費用は、司法書士への売り渡し書類の作成費です。だいたい2~3万円と言う所が相場でしょうか。

後は、大きいところでは、媒介契約している不動産会社へ支払う仲介手数料です。

この金額は売却物件の売却金額によって異なってきます。宅建業法により上限が 決められており、それを超える金額を請求されると違法と言うことになります。

基本的には、不動産売買の決算時に支払いですが、地方によっては、また不動産会社によっては、

契約締結時に仲介手数料の半分を請求されるところもあります。

半分と言っても、かなりの金額です。

でも、ご安心ください。契約締結時に、買い手から物件売却金額の 10~20%の手付金が支払われることになっていますので、そこから支払えばよいのです。

それでは、仲介手数料とは、どのくらい支払うものなのでしょうか。皆さん初めての方が多いので、ご存じない方がほとんどではないでしょうか。

この仲介手数料は、売る側と買う側がそれぞれ別々に、契約している不動産会社に支払います。

この仲介手数料は、上限が宅建業法により定められています。

売買金額によりパーセントが異なっています。

この上限を超えると違法となるわけです。

手数料率は次の通りです。

仲介手数料率(2014年) 

200万円以下  売買金額×5%+消費税=5.4%

200万円超~400万円以下 売買金額×4%+消費税=4.32%

400万円超  売買金額×3%+消費税=3.24%

このパーセントが上限手数料率です。

この報酬額は不動産会社の正当な報酬として請求ができますが、

「報酬額の提示」も宅建業法第40条4項で義務づけられています。

提示がされていなければ、違法とみなされます。

この仲介手数料は、上限が決められているだけで、値引き交渉も可能です。

ただし、値引きが承諾してもらえるかは、別問題ですが。

また、担当者によれば、仲介手数料は宅建業法で決まっていると言い張る人もいるようです

。しかし、値引き交渉できない理由は全く見当たりません。

チャレンジしてみてもいいかもしれません。

ダメ元です。無理な時は仕方ないと、あっさり諦めればいいわけです。

確かに、値引きの交渉が上手な地域ととても嫌がる地域とあるのは事実でしょう。

それぞれの地域の文化の違いでしょうか。

先ほど手数料は売る側と買う側がそれぞれ支払うと説明しました。

それぞれが媒介契約を結んだ不動産会社に支払います。

それぞれ片方ずつ支払うことを「片手仲介」と言います。

二つの立場(売る側、買う側)の片側だけと言う意味です。

この「片手仲介」が基本です。

しかし、想像はつくかもしれませんが「両手仲介」も存在します。

これは、基本的には、なかなか存在しないと言えるかもしれません。

確かに偶然もありますが、全国25万件以上もの不動産会社がある中で、売り手、買い手ともに同じ不動産会社を経由して売買されるという確率は、きわめて低いと言えるでしょう。

なかには、仲介手数料欲しさに「両手仲介」を企てる業者もあるようです。

企てると言う言葉が適切かどうかはわかりませんが。

その場合、こんなことがあるかもしれません。

売買情報を公開しない、他の業者からの問い合わせには、買い手が見つかるなど勝手な言い訳をして、寄せ付けない。

指定流通機構にも掲載しないのです。

そして、不動産会社に買いたいと相談に訪れた方に売ろうとするのです。

その場合、買い手の購入予定に合わせるため、売却金額を下げようとするのです。

そして、ここぞと、今売っておくべきとか、売却金額を引き下げるべきとか言うらしいのです。

売り手としては、なかなか、買い手の連絡がなく、不安に思っているところに、 この人に売らないと売れないなど言われると値段を下げざるを得ません。

それを狙っているのです。

そして、売買契約を締結させると、仲介手数料は両側から貰えるという

偶 一挙両得とでも言える儲けになるわけです。

偶然ならいいのですが、売り手側には、非常に不利に働いています。

売却価格も下げられ、かなりの損失です。

こんなことを避けるべきだと考える会社もあります。

それが、ソニー不動産です。

両手仲介は会社で徹底して禁じています。

ここまで、はっきりと公表してくれると潔さから好感度アップで、利用したくなります。

しかし、地域が関東の一部に限られての取り扱いのようです。

しかし、このような悪徳業者は存在するのです。

そんな悪徳業者にひっかから無いためにも、ネットでの不動産一括査定は、有効です。

簡単、便利、時間短縮など他にも様々な理由はありますが、

このような悪徳業者から不動産物件や、資産を守るためには、かなり有効手段と言えます。

間に、あっせん会社が入ることにより第三者の厳しい目があります。

そこを是非とも有効に活用しない手はありません。

賢く売却するには、売る側も賢くならなくては、いけません。

ネットでの不動産一括査定サービスを賢く使って賢く売ってください。

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